O mercado de locação residencial em Goiânia atravessa um momento de forte valorização. Nos primeiros meses de 2024, os preços dos aluguéis registraram alta acumulada de 9,12%, mais que o dobro da inflação oficial medida pelo Índice de preços ao consumidor (IPCA) no mesmo período deste ano. O fenômeno reflete o aquecimento do setor imobiliário na capital, resultado de uma combinação de fatores econômicos, sociais e legais.
O cenário atual é impulsionado pela alta demanda por moradia, especialmente em bairros nobres e bem localizados, além do encarecimento do crédito imobiliário, que afastou consumidores da compra e os levou à locação. A elevação das taxas de juros – com aplicações financeiras oferecendo retorno superior a 12% ao ano – também contribuiu para a mudança de comportamento dos investidores e do público em geral.
Famílias com renda mensal entre R$ 12 mil e R$ 24 mil lideram a procura por imóveis de padrão médio e alto, conforme levantamento do primeiro trimestre de 2025, do Índice de Demanda Imobiliária (IDI-Brasil), no qual Goiânia apareceu como a segunda capital mais buscada para locação no país, atrás apenas de Curitiba.
A valorização do setor é reforçada pela elevação dos custos de construção, impulsionada pela alta do dólar e pelo encarecimento de materiais importados, como elevadores e sistemas de ar-condicionado. Novos empreendimentos em bairros como Jardim América, Setor Marista e Bueno contribuíram para o aumento do valor médio do metro quadrado.
A advogada Tatiany da Mata, imobiliarista e presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO, explica que o reajuste dos aluguéis acima da inflação tem fundamentos sólidos.
“A inflação é medida pelo índice oficial IPCA. Portanto, dizer que o reajuste dos aluguéis está acima da inflação, significa que nos últimos 12 meses o índice usualmente utilizado como indexador nos contratos de locação, qual seja, o IGP-M, subiu além da inflação. A alta do IGP-M ocorre por uma combinação de fatores e preços de vários setores (…) por essa razão é utilizado como um indicador macroeconômico e possui uma volatilidade maior do que o IPCA. As altas em materiais de construção, impulsionadas por crescimento do setor ou aumento dos custos de matéria-prima, por exemplo, também influenciam no índice”, esclarece.
A revisão recente do Plano Diretor de Goiânia também exerceu influência no mercado. A medida permitiu maior adensamento em determinadas regiões, atraindo novos investimentos imobiliários.
Além dos desafios contratuais, o adensamento urbano pode influenciar a dinâmica da locação. “O maior adensamento urbano pode gerar uma valorização dos terrenos, levando à readequação nos valores dos aluguéis pelos proprietários. A valorização pode acarretar no aumento da procura por imóveis e baixa na negociação dos contratos já vigentes ou de sua continuidade, tornando o mercado, a certo modo, mais volátil para os locatários”, avalia Tatiany.
Com a desaceleração nas vendas de imóveis prontos, muitos proprietários optaram por colocar suas unidades no mercado de locação, aproveitando o momento favorável. Apesar disso, a oferta ainda é inferior à demanda, e imóveis têm sido alugados rapidamente – em média, em até sete dias.
Tatiany alerta para os riscos jurídicos nesse ambiente aquecido: “Considerando o aumento significativo no valor do aluguel em decorrência do índice, pode ser que o locatário não consiga cumprir com suas obrigações no pagamento dos aluguéis. A falta de pagamento na data do vencimento do aluguel e o seus acessórios podem ensejar na ação de despejo contra o locatário. Por esse motivo é importante que os contratos de locação estejam bem formulados”, orienta.
Sem teto para reajustes
A legislação atual não estabelece um teto para reajustes, o que exige negociação entre as partes. “O inquilino deve demonstrar a existência de desequilíbrio econômico-financeiro no contrato e que a utilização do referido índice causa uma sobrecarga financeira excessiva. As partes podem chegar a um consenso e formular um acordo. Caso não haja negociação entre as partes, uma alternativa é propor a respectiva ação para revisar o valor do aluguel, no entanto, o posicionamento jurisprudencial não é unânime e dependerá do caso concreto”, completa a advogada.
Para os próximos meses, a expectativa é de continuidade na tendência de alta. “Especialmente em áreas urbanas e próximas a centros comerciais, permaneça forte. Goiânia segue entre as capitais com maior valorização de aluguel, devido ao constante crescimento no setor da construção e mercado aquecido”, finaliza a especialista.
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